舊公寓值得再裝修嗎?

這是個難以簡單回答的問題。每棟舊公寓的狀況都不一樣,無法以一概全,以下舉2例,請讀者自行判斷。

有位朋友住在中正區南昌路的舊公寓中。同排的這批房子自921起,牆壁就出現大小不一的裂縫,柱子上超過2公分以上的裂痕還不少。這批房子目前符合台北市政府的耐震評估補助條件。因為這一區的新大樓和舊公寓價格差異是每坪30~40萬元,無電梯的舊公寓若耐震初評未通過可以直接申請重建;對住戶而言,舊屋重建後的增值效果值得期待,當然建議應將費用花在房屋重建和未來新屋的設計裝璜上,不建議投入舊公寓的設計整修。

另外,我們的設計辦公室位於中正區三元街,是30年以上的舊公寓重新裝修。這批舊公寓蓋得很不錯,是當年林務局蓋給員工認購的住宅,至今結構穩固,也符合目前台北市政府的耐震評估補助條件。房東可以連同其他住戶申請耐震初評,以確保房屋的穩固性,初評補助依照所申請的評估面積可獲得6,000~8,000元不等。雖然這個地點將來有環狀線捷運不久後會通車,但因房屋目前仍然結構穩固,毫無危險疑慮。此時花費在舊公寓的設計整修改造上,提升住家品質就很值得了。

綜合上述2例給讀者一個簡單的概念,下方簡述危老重建的概要,如有其他疑問,歡迎洽詢。

關於房屋健檢

如果建築物本身已有結構上的問題,而且是肉眼即可辨認的,當然建議直接進行危老重建或都更。買賣老屋的消費者可觀察舊建築物的狀況,依照內政部營建署的「住宅自主健康檢查」第9頁,初步判斷做為買賣依據。

 

危險老舊房屋重建(危老重建)

內政部於106年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,並編列預算補助各地方政府籌設危老重建輔導團。 因此,慢慢地我們會看到危老工作站危老重建推動師這種新頭銜。 請留意! 這一條例適用期為期10年(至2027/05/31止)。危老重建的容積獎勵可獲得基準容積的1.3倍,或原建築容積的1.15倍,另外可獲得基準容積10%的獎勵只到2020/05/09前申請有效。

簡單說來,危險老舊房屋重建是都更法的延伸,無最小基地面積限制,用意是在加速推動。先了解一下名詞:

初評 初步耐震評估(以棟為單位,須1/2以上所有權人同意)
詳評 詳細耐震評估(以棟為單位,須1/2以上所有權人同意)
重建計劃 準備好要重建了,需要整份計劃書送交市政府建管處建照科待批
(以棟為單位,須百分之百所有權人同意)

 

危險老舊房屋重建步驟大概是: 危險老舊房屋鼓勵重建

初評通過 = 老屋沒有危險 >未符合危險及老舊建築物加速重建條例
初評未通過 = 老屋有危險(沒電梯) > 符合 > 可進入重建計劃
初評未通過 = 老屋有危險(電梯) > 再做詳評 > 通過 = 想辦法改善危險處
初評未通過 = 老屋有危險(有電梯) > 再做詳評 > 未過 > 可準備重建計劃

 

危險老舊房屋重建看在建商或房仲眼中的利益到底如何,我們難以評估。房屋所有權人可以有好幾種選擇,下表粗略地分列優缺點:

重建選項

優點

缺點

整合所有住戶自地重建

住戶可分享多出的樓層與車位的價值(租或售)

麻煩。主導者須要懂一定程度的建築法規與融資或信託

與建商合建

委託可信任的建商省去營建發包與監工的麻煩

如何評估建商的利益是否合理?!

委託建築經理公司協助

專案營建管理省可去住戶麻煩

使用者付費

 

 

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」是中央母法,各縣市政府的補助辦法不一定相同。我們整理了簡易版危老資料要給希望進一步了解危險老舊房屋重建的客戶, 內容主要是以台北市老舊房屋為主。對於細節有興趣的朋友,歡迎洽詢我們。若有其他疑問,歡迎來電或上台北市建管處的網站,他們提供更多詳細的電子資料。(新北市目前免費提供危險老舊建築物初評至2018年底為止,詳洽新北市建管處。)

以下這些都在這裡 > 台北市政府建築管理處 危老重建專區
都市危險及老舊建築物加速重建條例
都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則
都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法1070802
都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法1070802-附表1~5
中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法
直轄市縣(市)合法建築物結構安全性能評估結果異議鑑定小組設置辦法
都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法

 

危老重建推動師名冊 (我家老闆列在107北市建師字第C00224號)